🌐 تحديثات الإقامة الأوروبية

برامج الإقامة الذهبية الأوروبية في 2026: قراءة تفصيلية لكل دولة على حدة

6

برامج إقامة ذهبية نشطة في أوروبا

2025

إغلاق البرنامج الإسباني

250,000 يورو

أقل حد استثماري

شهد مشهد الإقامة الذهبية في أوروبا بين عامي 2023 و2026 تغيرات أكثر مما شهده في العقد الذي سبقه. أدى إغلاق إسبانيا في أبريل 2025 إلى إنهاء أحد أطول برامج الإقامة الاستثمارية عمراً في القارة. وأعادت البرتغال واليونان والمجر هيكلة برامجها استجابةً لضغوط أسعار السكن ولمراقبة الاتحاد الأوروبي المتزايدة للإقامة المرتبطة بالاستثمار.

بالنسبة للمستثمر الذي يدرس خيارات الإقامة الأوروبية في 2026، لم يعد السؤال العملي "أي برنامج أقل تكلفة"، بل "أي برنامج ما زال مفتوحاً، وبأي شروط". يستعرض هذا التحديث كل دولة نشطة على حدة اعتماداً على أحدث المصادر التنظيمية المتاحة، وينتهي بمقارنة مباشرة وقراءة لما تعنيه هذه التغيرات لمن يخطط اليوم لاستراتيجية إقامة أوروبية.

ما الذي تغيّر: مشهد الإقامة الذهبية الأوروبية من 2023 إلى 2026

ثلاثة اتجاهات هيكلية تحدد هذه المرحلة. أولاً، تتقلص أو تختفي المسارات المرتبطة بالعقارات مع استجابة الحكومات للضغط السياسي الداخلي المتعلق بتكلفة السكن. ألغت البرتغال مسارها العقاري في 2023، وأغلقت إسبانيا برنامجها بالكامل في 2025 بذات المبرر. أما اليونان فأبقت على مسار العقارات لكنها رفعت الحدود الاستثمارية بشكل كبير بدلاً من إلغائه.

ثانياً، توسعت المسارات غير العقارية، من صناديق وتبرعات واستثمار في الأعمال، لتملأ الفراغ. استوعب مسار الصناديق البرتغالي معظم الطلب بعد 2023، وأطلقت المجر برنامجاً جديداً بالكامل قائماً على الصناديق في 2024، بينما يظل مسار الشركات الناشئة الإيطالي من أقل نقاط الدخول تكلفة في المنطقة.

ثالثاً، تشدد الرقابة على جميع المستويات. أصدرت اليونان توجيهات تشغيلية تفصيلية عبر تعاميم وزارية في 2026 توضح كيفية تطبيق الحدود الاستثمارية على العقارات مختلطة الاستخدام والعقارات على المخطط. وواجهت الهيئة البرتغالية المسؤولة عن المعالجة، AIMA، رقابة مستمرة بسبب تراكم الطلبات. على المستثمر الذي يدخل أياً من هذه البرامج في 2026 أن يتوقع مراجعة امتثال أدق مما كان معتاداً قبل خمس سنوات.

إسبانيا: لماذا أُغلق البرنامج وما مصير حاملي الإقامة الحاليين

برنامج الإقامة الاستثمارية الإسباني، الساري منذ 2013 بموجب القانون 14/2013، أُلغي بموجب القانون الأساسي رقم 1/2025. نُشر الإلغاء في الجريدة الرسمية الإسبانية (BOE) في يناير 2025، ودخل حيز التنفيذ في 3 أبريل 2025، أي بعد ثلاثة أشهر من النشر. استند المبرر الحكومي المعلن إلى القلق من تأثير البرنامج على تكلفة السكن: أشار المسؤولون إلى تركّز عمليات الشراء العقاري المرتبطة بالإقامة الاستثمارية في مدن مثل مدريد وبرشلونة وفالنسيا، وإلى دراسات تشير إلى مساهمة البرنامج في رفع أسعار السكن محلياً.

استمرت معالجة الطلبات المقدمة قبل 3 أبريل 2025 وفق القواعد السابقة، ويحتفظ حاملو الإقامة أو التصاريح السارية في ذلك التاريخ بحق التجديد للمدة الممنوحة أصلاً. لا توجد فترة سماح لمتقدمين جدد ولا بديل استثماري لهذا المسار. أما الرعايا من خارج الاتحاد الأوروبي الذين يبحثون عن الإقامة في إسبانيا خلال 2026، فيتجهون إلى فئات الإقامة غير الاستثمارية، مثل إقامة عدم ممارسة النشاط التجاري وإقامة رواد الأعمال، وكلاهما لا يشترط استثماراً رأسمالياً محدداً كما كان الحال في الإقامة الذهبية.

البرتغال: التحول نحو الاستثمار عبر الصناديق

ما زال برنامج الإقامة الذهبية البرتغالية مفتوحاً أمام متقدمين جدد في 2026، غير أن هيكلته تختلف جوهرياً عما كانت عليه قبل 2023. بموجب إصلاح قانون الإسكان لعام 2023، أُلغي مسار شراء العقارات، وهو الأكثر استخداماً تاريخياً، بشكل نهائي ولم تتم إعادته.

المسارات المؤهلة المتبقية في 2026 هي: اشتراك بحد أدنى 500,000 يورو في صندوق استثماري معتمد من هيئة السوق البرتغالية (CMVM) دون أي ارتباط مباشر أو غير مباشر بالعقارات، أو تبرع من 200,000 إلى 250,000 يورو لمشاريع الحفاظ على التراث الثقافي، مع إتاحة الحد الأدنى في مناطق محددة منخفضة الكثافة السكانية، إضافة إلى مسارات أقل استخداماً مرتبطة بخلق فرص العمل ونقل رأس المال داخل النشاط التجاري البرتغالي. ومنذ إغلاق المسار العقاري، أصبح مسار الصناديق هو المسار الغالب، وسجّلت البرتغال عدداً قياسياً من الإقامات الذهبية في 2024، ما يشير إلى أن الطلب تحول نحو الصناديق ولم يتراجع.

تبقى سرعة المعالجة نقطة الاحتكاك الرئيسية. تتولى هيئة AIMA، التي استوعبت إدارة برنامج الإقامة الذهبية بعد إعادة هيكلة أوسع لأجهزة الهجرة، معالجة الطلبات، وينبغي التعامل مع تعهدات الحكومة بإنهاء التراكم الحالي بحلول نهاية 2026 كهدف معلن وليس كجدول زمني مؤكد.

اليونان: نظام الفئات الثلاث للحد الاستثماري

أبقت اليونان على مسار الاستثمار العقاري لكنها أعادت هيكلة الأسعار بشكل كبير. القانون رقم 5100/2024، الساري منذ 31 أغسطس 2024، استبدل الحد الموحد السابق بنظام من ثلاث مناطق تديره وزارة الهجرة واللجوء اليونانية:

• المنطقة أ (800,000 يورو): أثينا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يتجاوز عدد سكانها 3,100 نسمة.
• المنطقة ب (400,000 يورو): معظم المناطق اليونانية الأخرى غير المشمولة في المنطقتين أ وج.
• المنطقة ج (250,000 يورو): على مستوى البلاد، وتقتصر على العقارات المرممة ذات القيمة التاريخية أو الثقافية، أو المحولة من استخدام تجاري إلى سكني.

أصدرت وزارة الهجرة واللجوء تعميماً في أبريل 2026 قدّم أول توضيح تشغيلي تفصيلي منذ إصلاح 2024، تناول كيفية تطبيق الحدود الاستثمارية على العقارات مختلطة الاستخدام وعمليات الشراء بالمزاد والعقارات على المخطط. وبشكل منفصل، أدخل القانون رقم 5275/2026 مساراً جديداً بقيمة 250,000 يورو عن طريق الاستثمار في شركة ناشئة يونانية مؤهلة، ما وسّع نطاق البرنامج ليتجاوز العقارات لصالح المتقدمين ذوي التوجه الريادي. كما تفرض اليونان حظراً على مستوى البلاد على التأجير قصير الأمد للعقارات المؤهلة للإقامة الذهبية، بغرامات تصل إلى 50,000 يورو، وهو تفصيل يجب على المستثمر الذي يخطط لتعويض تكاليف العقار عبر دخل التأجير أن يأخذه في الحسبان.

المجر: برنامج المستثمر الضيف

أعادت المجر إطلاق برنامج الإقامة الاستثمارية في 1 يوليو 2024 تحت مسمى برنامج المستثمر الضيف، بوصفه بديلاً أقل تكلفة وأطول مدة مقارنة ببرامج الإقامة الذهبية في جنوب أوروبا. المساران المؤهلان المؤكدان هما استثمار بحد أدنى 250,000 يورو في وحدات صندوق عقاري مسجل لدى البنك المركزي المجري، أو تبرع غير قابل للاسترداد بقيمة 1,000,000 يورو لمؤسسة عامة أو مؤسسة تعليم عالٍ. يُمنح تصريح الإقامة لمدة 10 سنوات وقابل للتجديد لمدة 10 سنوات إضافية، وهي من أطول فترات الصلاحية الأولية بين برامج الاتحاد الأوروبي المقارنة.

لا تدير المجر برنامجاً للجنسية عن طريق الاستثمار؛ يمنح برنامج المستثمر الضيف الإقامة فقط، وأي مسار مستقبلي للجنسية المجرية يمر عبر التجنس العادي، الذي يتطلب عادة ثماني سنوات من الإقامة المستمرة. مسار الشراء العقاري المباشر، المنفصل عن مسار الصندوق، تم إيقافه بشكل مؤكد. اعتباراً من 2026، يبقى استثمار الصندوق والتبرع هما المساران الوحيدان النشطان ضمن برنامج المستثمر الضيف.

مالطا وقبرص وإيطاليا: الوضع الحالي

ما زالت مالطا تمنح الإقامة، وليس الجنسية، عن طريق الاستثمار من خلال برنامج الإقامة الدائمة المالطي (MPRP). وهذا برنامج منفصل تماماً عن مسار مالطا السابق للجنسية عن طريق الاستثمار، الذي أبطلته محكمة العدل الأوروبية بحكم صدر في أبريل 2025؛ ولا يمس هذا الحكم برنامج الإقامة الدائمة. تشمل المسارات المؤهلة في برنامج MPRP شراء عقار بحد أدنى نحو 350,000 يورو، أو استئجار عقار بحد أدنى نحو 12,000 يورو سنوياً، إلى جانب مساهمة حكومية وتبرع لمنظمة غير حكومية. أما المستثمر الذي يبحث عن مسار للجنسية المالطية بعد إغلاق برنامج الجنسية عن طريق الاستثمار، فيمكنه مراجعة برنامج الجنسية المالطية عن طريق الاستحقاق الذي تقدمه NTL كبديل.

تدير قبرص مساراً للإقامة الدائمة يتطلب حداً أدنى قدره 300,000 يورو في عقار مؤهل أو أسهم شركة قبرصية، إلى جانب إثبات دخل سنوي ثابت لا يقل عن 50,000 يورو من مصادر خارج قبرص. تتميز المعالجة بسرعتها النسبية، إذ تصدر الإقامة الدائمة عادة خلال شهرين إلى أربعة أشهر في 2026.

يتيح إطار تأشيرة المستثمر في إيطاليا استثماراً مؤهلاً يبدأ من نحو 250,000 يورو في شركة ناشئة إيطالية معتمدة، مع حدود أعلى للاستثمار في السندات الحكومية أو الشركات القائمة. وتتميز إيطاليا بأنها تشترط موافقة حكومية مسبقة على خطة الاستثمار قبل تحويل المتقدم لأمواله، ما يقلل من التعرض المالي المسبق مقارنة ببرامج تشترط الاستثمار قبل الموافقة.

جدول المقارنة: برامج الإقامة الذهبية الأوروبية النشطة في 2026

ماذا يعني ذلك للمستثمرين

بالنسبة للمستثمرين الذين كانوا يفضّلون إسبانيا، فإن البدائل العملية ذات ملامح الوصول الأوروبي المقاربة هي البرتغال أو اليونان أو قبرص، وكل منها يوازن بشكل مختلف بين تكلفة الدخول وسرعة المعالجة ومسار الجنسية. تبقى البرتغال الوحيدة بين البرامج الست التي تتيح مساراً للجنسية دون اشتراط إقامة فعلية طويلة، وإن كان الجدول الزمني للتجنس أطول من مدة تصريح الإقامة نفسه.

أما المستثمرون الذين يركزون فقط على أقل حد استثماري، فأمامهم اليوم ثلاثة خيارات متقاربة في السعر عند 250,000 يورو: فئة الترميم اليونانية، والصندوق المنظم المجري، ومسار الشركات الناشئة الإيطالي. وهذه الخيارات ليست متبادلة: خيار اليونان مقيد بالموقع ونوع العقار، وخيار المجر يمنح تصريحاً لعشر سنوات دون مسار مباشر للجنسية، وخيار إيطاليا يشترط موافقة حكومية مسبقة قبل تحويل رأس المال.

أما من يحمل إقامة ذهبية بالفعل في إحدى الدول التي أغلقت برنامجها أو أعادت هيكلته، فإن الأولوية هي التأكد من حق التجديد بموجب الأحكام الانتقالية المعنية قبل اتخاذ أي قرار استثماري جديد في مكان آخر. أصبح التخطيط لأكثر من مسار إقامة أو جنسية في آن واحد أكثر أهمية مع تضيّق المسارات الأوروبية الفردية، وهو ما تناولته NTL في تحليلها الأوسع حول التخطيط الاستباقي للأزمات والتخطيط للتنقل على مستوى المحفظة الاستثمارية بأكملها.

سوق الإقامة الذهبية الأوروبية في 2026 أصغر من حيث عدد البرامج النشطة مقارنة بما كان عليه قبل خمس سنوات، غير أن البرامج المتبقية، بشكل عام، أوضح تنظيماً وأقل عرضة للمخاطر السياسية التي أنهت مسار إسبانيا. على المستثمر الذي يدرس خيارات الإقامة الأوروبية عن طريق الاستثمار أن يتعامل مع الحدود والمسارات الحالية باعتبارها صورة لحظية لا هدفاً ثابتاً، وأن يتأكد من القواعد المطبقة عبر المصادر الرسمية وقت التقديم، لا من مواد تسويقية تصف وضع ما قبل 2023.